有團體發表關於樓市及樓價的民調,發現九成受訪者覺得現時樓價過高,期望新政府上場推出新措施遏抑樓價。九成人覺得樓價過高並不讓人意外,其實數字應該超過九成半甚至更高。畢竟當前樓價不但遠超市民收入水平(樓價是每年入息中位數16倍以上),也大幅拋離經濟增長速度,除了獲得巨利的大地產商,倚靠大地產商分一杯羹的相關企業以及如只擁抱「磚頭價值」的「精英」如林奮強外,其他大部份人輕則覺得「瘋癲」樓價不合理,重則認為荒謬及令人心寒!

林鄭兩招無新意不治本

樓價超高並且無止境的飆升是路人皆知的危機,可知道危機跟找到應對辦法及政策是兩回事。過去五、六年特區政府以至金管局不能說完全沒有採取措施應對。以政府為例,既有不斷加碼的控制需求措施如提高炒樓印花稅、非本地買家印花稅,也試辦了一些如「港人港地」的項目希望港人可優先買樓。

金管局也推出多輪逆周期措施,一邊收緊樓宇的按揭成數,另一方面則軟硬兼施限制銀行的樓宇按揭貸款比例,逼他們嚴格控制風險。當然,政府還信誓旦旦將大概增加土地供應,預計未來兩、三年私人樓宇供應更將進入高?期。

可是,多輪辣招加上增加供應這個被視為最王道、最根本的藥方都沒有效果,樓市越來越「發高燒」,樓價進入完全失控的地步,政府還能拿出甚麼撒手鐧處理樓市泡沫是個大疑問。上任近三個月的特首林鄭月娥到目前為止拿出了兩大招數,其一是搞土地開發大辯論,成立特別諮詢委員會考慮如何增加長遠土地供應,例如是否開發郊野公園土地或填平水塘等;其二是建議推出港人首置上車盤,希望以更大的折讓價協助未能在私人市場買樓又不符合申請公屋、居屋資格的市民特別是年輕家庭置業。

兩個點子都不算新,更談不上大手筆。前者不過延續過去多屆政府以增加房屋供應理順樓價的思路。後者則跟九十年代政府推出的夾心階層房屋計劃相類似,只是樓價的折扣以至轉手限制可能有些不同。

林鄭若真想從根本解決樓市經常過熱及市民安居難的問題,關鍵還在於改變長期主導社會的「磚頭價值」,令大部份住宅樓宇不再是投資工具,不再是炒賣致富的商品,而是滿足市民居住需要的安樂窩。

資助房屋應與市價脫鈎

要做到這地步,政府需不斷推出一些按市民收入水平定價的住宅單位,令市場出現大量不再跟私人住宅市場樓價掛鈎的住宅供應。這樣下來,不管利率如何長期偏低,樓價如何因外資湧入而急升,這些「自住樓」或「上車盤」的價格都不會明顯波動,仍只會按市民的收入增長調整。對市民特別是年輕一代家庭而言,他們在置業上將有更大的保障,不用擔心儲蓄永遠追不上樓價,不用擔心節衣縮食十年後置業安居的美夢反而越來越遠,並且有一個清楚目標大概努力多少年就能上樓。

此外,若政府能痛下決心以此作為長期政策,唯恐執輸趕緊買樓的panic buying固然可以避免,望樓興嘆的情況更可以大大減少。

這樣的「自住樓」或「上車盤」也比居屋優勝,因為它徹底與私人樓價脫鈎,不用擔心受炒風「傳染」,不會變質為像股票、黃金那樣的投資產品受游資炒家追逐,令中低收入市民難以負擔。

當然,每年興建多少,把樓價定在市民每年收入中位數的八倍、十倍或是低一些需要詳細研究,但只要定出合理的收入水平及建屋量,新計劃就能成為樓市的定海神針,不管私人樓宇炒得如何火熱朝天也不會影響年輕世代置業的機會。這對穩定社會、穩定人心、減少經濟社會扭曲肯定有幫助。

至於對私人樓市及樓價的影響不會太大。新加坡的組屋計劃一直與私人市場並存,可新加坡住宅樓價升勢同樣凌厲,沒有太受影響。香港樓市有大量「北水」加持,即使引入新計劃大概也不會有明顯調整,愛炒樓的仍可繼續炒樓。林鄭若想搞些新氣象減少社會矛盾,引入類似新加坡組屋的「自住樓」計劃,打破資助房屋與市價掛鈎的傳統想法才是真正的大手筆。

盧峯

香港 蘋果日報

 

搜尋文章